부담부증여 양도세 취득세 계산방법 및 장단점 (사례 포함)

2022년도 부동산 시장은 참담할 정도로 힘든 한 해였습니다. 하지만 이렇게 힘든 부동산 시장에서도 유독 활발한 분야가 증여를 통한 부의 대물림이었습니다. 자산가격이 낮아질수록 증여세가 낮아지기에 부동산하락기인 지금이 증여하기엔 참 좋은 시기인 셈입니다..

 

부동산 대하락기를 맞이하는 현 시점에서 자녀분들에게 증여 계획이 있으신 분들에게 부동산 증여와 관련된 기초적인 지식을 선물드리고자 합니다.

 

 

부담부증여 양도세 취득세 계산방법

 

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증여세율

증여세율은 과세표준에 따라 증여세율이 정해지며, 과세표준이 증가할수록 세율이 증가하는 구조입니다.

 

증여세의 과세표준별 증여세율은 아래표와 같습니다.

 

과세표준	증여세율	누진공제액
1억이하	10%	-
1억초과~5억이하	20%	1천만원
5억초과~10억이하	30%	6천만원
10억초과~30억이하	40%	1억6천만원
30억초과	50%	4억6천만원

 

단순히 표만 봐서는 증여세율이 10%~50% 수준이라고 생각하기 쉽지만, 증여를 하는 금액이 억단위이기 때문에 증여세액은 꽤나 큰 금액입니다.

• 1억 원을 증여한다면 증여세는 1천만 원입니다.
• 2억 원에서 5억 원 사이에서는 1억당 2천만 원씩 증여세가 증가합니다.
  2억 원을 증여한다면 3천만 원, 3억을 증여한다면 5천만 원, 4억 원을 증여한다면 7천만 원, 5억 원을 증여한다면 9천만 원입니다.
• 5억 원에서 10억 원 사이에서는 1억당 3천만 원씩 증여세가 증가하게 됩니다.
  6억 원이면 1억 2천만 원, 7억 원이면 1억 5천만 원, 8억 원이면 1억 8천만 원, 9억 원이면 2억 1천만 원, 10억 원이면 2억 4천만 원입니다.

 

증여세 납부의무는 수증자

한국에서는 증여세를 납부해야 하는 주체는 증여를 받은 수증자에게 있습니다. 현금으로 증여를 받았다면 받은 돈에서 증여세를 내면 되기 때문에, 증여세가 목돈이긴 하지만 어려움 없이 증여세를 낼 수 있을 겁니다. 하지만 건물이나 토지와 같은 부동산 증여의 경우, 증여를 받은 사람이 재산이 없다면 증여세를 낼 수 없기 때문에 증여가 불가능할 수 있습니다.

 

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증여세 절세방법 

증여세를 절세할 수 있는 방법은 크게 2가지로 인적공제와 부담부증여가 있습니다.

 

1. 인적공제

이와 같이 세율이 높은 증여세를 절세하기 위한 유일한 방법은 인적공제입니다. 배우자나, 직계비속, 기타 친족에게 증여를 할 때 공제받을 수 있는 금액인 거죠.

• 배우자: 6억
• 직계비속 성인: 5천만 원
• 직계비속 미성년자: 2천만 원
• 기타 친족: 1천만 원

증여에서 배우자 인적공제가 6억으로 공제를 받을 수 있는 금액이 가장 크며 이를 활용하는 절세 방법이 가장 유용합니다. 하지만 배우자를 제외한 다른 직계비속의 경우 성인인 경우 5천만 원, 미성년자인 경우 2천만 원으로 공제금액이 많이 낮기에 증여세 과세표준을 낮추기에는 제약이 있습니다. 

 

증여세 절세방법 2: 부담부증여

부담부증여는 부동산을 증여할 때 대출금이나 전세보증금과 같은 부채까지 함께 증여함으로써, 증여금액을 낮춰서 증여세를 줄이는 방법입니다. 자산만 증여하는 것이 아니라 부채까지 증여를 해서 증여 과세표준을 낮출 수 있는 방법입니다.

 

예시로 4억 원의 전세보증금이 있는 8억 원 아파트를 성인인 자녀에게 증여하는 경우를 들어보겠습니다.

 

▶ 일반증여 

(8억 원-5천만 원) x30% - 6천만 원 = 1억 6천5백만 원

일반증여를 한다면 10억 원에서 인적공제 5천만 원만 제외한 9억 5천만 원에 대해 증여세를 납부해서 2억 원이 넘는 증여세를 납부해야 합니다. 자녀가 2억 원이라는 현금을 갖고 있다면 일반증여를 할 수도 있겠지만, 세금으로 2억 원을 낸다는 것은 너무나도 아깝죠.

 

▶ 부담부증여 

(8억 원-4억 원-5천만 원) x 20% -1천만 원 = 6천만 원

증여세를 낮추기 위해 전세보증금 4억 원까지 자녀에게 부담부증여를 한다면, 8억 원에서 전세보증금 4억 원과 인적공제 5천만 원을 제외한 3억 5천만 원에 대해서만 증여세를 납부하면 됩니다. 그렇게 되면 증여세는 6천만 원으로 기존 1억 6천5백만 원보다 1억 원가량을 낮출 수 있는 것입니다. 

 

이와 같이 부채가 많으면 많을수록 증여세를 줄일 수 있다고 생각하실 수도 있겠지만 아래 2가지 제약조건이 있습니다.

1. 부담부증여에서 부채에 대한 증여에는 양도소득세가 부과됩니다.
2. 증여받은 부채는 증여받은 수증자가 상환을 해야 합니다. 그렇기에 부채를 늘려서 증여를 하는 건 갭이 적은 아파트를 자녀분이 매수한 것과 별반차이가 없는 것입니다. 

 

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부담부증여 양도소득세

일반증여와 달리 부담부증여에서는 부채금액에 대해서는 증여자가 양도소득세를 내야 합니다.

부담부 증여의 장점
 1. 부채에 대한 양도소득세는 증여자가 세금을 내게 됩니다.
 2. 부채에 대한 양도소득세가 증여세보다 낮을 가능성이 높습니다.
     (물론 반대의 경우도 있기에 꼭 체크를 해보셔야 합니다)

 

여기서 부담부증여의 장점이 2가지가 발생합니다.

 

1. 증여를 받는 사람인 수증자가 증여세로 내야 할 세금이 줄어들고 증여를 하는 사람의 세금이 증가하게 됩니다. 일반적으로 증여를 하는 부모님이 세금을 납부하는 것이 부담이 적은 경우가 많기 때문에 부담부증여가 유리한 측면이 있습니다. 증여를 한다면 증여자가 세금까지 내주는 것이 수증자의 부담을 덜어줄 수 있죠.

 

2. 일반증여에 대한 증여세보다 부담부증여로 인한 증여세와 양도세의 합이 적어질 가능성이 있습니다. 양도소득세는 1세대 1 주택인 경우에는 심지어 비과세가 될 수도 있습니다. 또한 양도세는 취득세 및 기타 경비가 제외를 한 다음 과세되고, 장기보유특별공제와 같은 혜택으로 추가적으로 과세표준을 낮출 수 있기 때문에 증여 대비 과세표준을 상당히 낮출 수 있습니다.

 

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위의 예시에서 양도세가 비과세가 아닌 경우에 부담부증여로 인한 양도소득세를 계산해보도록 하겠습니다. 조건에 따라 부담부증여의 장단점이 달라지기 때문에 취득세를 2가지 조건으로 나눠서 진행하겠습니다.

 

사례 1) 취득세 및 부대비용이 1천만 원인 경우 (그 외 조건은 위의 조건과 동일)

(4억 원 - 취득세 1천만 원 - 인적공제 250만 원) x 40% - 2540만 원 = 약 1억 3천만 원

 

사례 2) 취득세 및 부대비용이 2억 원인 경우 (그 외 조건은 위의 조건과 동일)

추가적으로 취득세에 대한 정보가 필요한데 취득세 중과로 인해 2억 원의 취득세가 발생하였다고 가정을 하겠습니다.

(4억 원 - 취득세 2억 원 - 인적공제 250만 원) x 38% - 1940만 원 = 약 5,600만 원

 

위의 사례에서 보신 것과 같이 부담부증여를 한다고 무조건 절세할 수 있는 건 아닙니다.

 

부담부증여를 통해 증여세를 1억 원 정도 절세하였다고 생각하였지만, 오히려 사례 1의 경우에는 양도세로 1억 3천만 원을 내게 되어 총세금이 증가하는 상황이 돼버렸습니다.

 

부담부증여가 효과를 발휘할 수 있는 건 사례 2와 같이 증여자가 양도세를 최소화할 수 있는 조건이어야만 부담부증여로 절세할 수 있는 것입니다. 부담부증여로 인하여 5600만 원의 양도세가 발생하였지만 증여세 1억 원을 아꼈으니, 결론적으로 4400만 원을 절세할 수 있었던 것입니다.

 

분명 누군가에게는 부담부증여를 해서 증여세를 절세할 수 있지만, 모든 사람에게 일률적으로 적용될 수 있는 건 아님을 명심하셔야 합니다.

 

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부담부증여 취득세

취득세 중과 이전 시점

기본적으로 일반증여는 3.5% 취득세가 적용되었고, 부담부증여는 무상취득분은 3.5% 부채인 유상취득분은 매매 취득세율을 적용하였습니다. 

	일반증여	부담부증여
무상취득분	3.5%	3.5%
유상취득분	-	1~3% (매매 취득세 적용)

 

취득세 중과가 없다면 매매취득세율은 아래와 같으며, 9억 원을 초과해도 최대 3%였습니다. 이와 같은 상황에서는 부담부증여의 취득세가 일반증여 취득세율보다 높지 않기 때문에, 취득세 측면에서는 부담부증여에 대해 고민할 부분이 없습니다.

취득가액에 따른 취득세율
- 6억 원 이하인 주택 : 1 % (1천 분의 10)
- 6억 원을 초과하고 9억 원 이하인 주택 : (주택 취득당시가액 × 2/3억 원 - 3) / 100 
- 9억 원을 초과하는 주택 : 3 % (1천 분의 30)

 

취득세 중과 시점

부동산 규제로 인해 일반증여와 부담부증여의 취득세가 아래와 같이 다소 복잡해진 부분이 있습니다. 하지만 최근 부동산하락기로 인해 조정지역이 해제되고 있는 추세이기 때문에 아래 내용은 참고 삼아 보시기 바랍니다.

	일반증여	부담부증여
무상취득분	3.5% (취득세 중과 제외)	3.5% (취득세 중과 제외)
	12% (조정대상지역 & 공시가격 3억원 이상)	12% (조정대상지역 & 공시가격 3억원 이상)
유상취득분	-	1~3% (매매 취득세 적용)
		8%, 12% (조정대상지역 & 2주택이상, 3주택이상)

 

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오늘은 부동산을 증여하기로 생각하시는 분들에게 절세가 가능할 수도 있는 부담부증여에 대한 기본적인 설명을 드렸습니다. 명심하셔야 하는 부분은 부담부증여를 한다고 해서 무조건 절세가 되는 것이 아니라는 점입니다. 부담부증여시 증여세가 줄어드는 부분이 양도세와 취득세가 증가하는 부분과 비교를 꼭 하셔야만 합니다.