2020년도에 매수한 오피스텔 분양권을 이번에 매도하면서 양도소득세를 내야합니다. 세무사에게 요청해도 되지만 비용을 절감하기 위해 셀프로 진행해보고자 합니다. 양도소득세 신고기한부터 양도소득세 계산하 법, 양도소득세 신고방법까지 제가 직접 신고하는 모습을 그대로 보여드리도록 하겠습니다. 셀프로 양도소득세 신고하시는 분들은 잘 보고 따라 해보시기 바랍니다.
목 차
양도소득세 셀프신고 방법
제가 오피스텔을 양도하면서 진행한 양도소득세 셀프신고 방법에 대해 단계별로 말씀을 드리겠습니다. 처음 하시는 분들도 잘 따라 하실 수 있도록 상세하게 설명드리겠습니다.
국세청에서도 아래와 같이 양도소득세 셀프신고를 할 수 있도록 영상을 제작하였던데, 아래 영상도 참고해서 한번 보시기 바랍니다.
1. 양도소득세 신고서류
양도소득세 신고 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.
- 매매계약서
- 중개수수료
중개수수료는 매수시 중개수수료와 매도시 중개수수료 모두 공제받을 수 있습니다. - 부동산 취등록세 영수증
- 법무사 수수료 계산내역서
- 발코니 확장공사나 보일러 교체와 같은 지출 관련 영수증
2. 양도소득세 신고절차
양도소득세 신고는 홈택스에서 진행하실 수 있습니다.
1. 홈택스 홈페이지에서 양도소득세를 신고하는 곳으로 이동합니다.
홈택스 홈페이지에 개편되면서 양도소득세 신고방식이 새롭게 개편되었습니다. 아래에서 신규 홈페이지 화면에 맞춰서 양도소득세 신고 방법을 말씀드리겠습니다.
홈택스 홈페이지 상단의 세금신고 탭을 선택하신 후 양도소득세 신고의 예정신고를 선택합니다.
그러면 다음과 같은 화면에서 1개 부동산 양도(간편신고) 버튼을 클릭합니다. 양도세는 예정신고와 확정신고로 나눠져 있는데, 양도세 신고를 1개만 하실 경우에는 예정신고를 하면 되고 2개 이상하실 경우에는 각각 예정신고를 하신 뒤 최종적으로 내년 5월말까지 확정신고를 하시면 됩니다.
1개 부동산을 양도하고 신고할 떄는 간편신고서와 대화형 신고서 중 선택하여 진행할 수 있습니다. 간편신고서는 양도소득세 신고서를 직접 작성하는 방식이고, 대화형 신고서는 간단한 질문에 답변하는 방식으로 양도소득세 신고를 하는 방식입니다. 단, 대화형 신고서 작성방식은 과세기간 중 최초 양도시에만 작성하는 방식입니다.
2. 양도소득세 신고서 작성하기
양도소득세 신고하기에 앞서 공지사항을 확인할 수 있습니다. 다주택자 중과 유예나 1세대 1주택 비과세와 같은 양도세를 크게 좌지우지하는 부분에 대한 설명인데요. 여기에 해당하시는 분들은 잘 유념하셔서 작성하시기 바랍니다.
양도세 신고절차는 크게 3단계로 이루어집니다. 1단계는 양도인에 대한 기본정보를 기입하고, 2단계는 양수인에 대한 기본정보를 기입합니다. 마지막 3단계에서는 양도소득에 대한 세금을 계산하게 됩니다.
1단계: 양도인 기본정보 입력하기
양도인 정보를 입력하는 단계로 양도인인 나의 정보를 입력하시면 됩니다. 양도연월은 오피스텔 분양권을 매도한 날짜를 기준으로 작성하시면 됩니다. 일반적으로 오피스텔 분양권의 경우 시행사 명의변경하는 날짜가 잔금날짜가 됩니다.
등기된 부동산이라면 양도한 달의 다다음달 10일정도에 자동입력을 할 수도 있습니다만, 분양권의 경우는 이에 해당하지를 않습니다. 그래서 양도물건의 주소를 직접 입력하셔야 합니다.
2단계: 양수인 기본정보 입력하기
양수인 정보를입력하는 단계입니다. 부동산 계약서에 있는 양수인의 개인정보를 기입해 주시면 됩니다.
3단계: 소득금액 세액계산
마지막으로 가장 중요한 소득금액 세액계산 단계입니다.
양도자산 및 거래일자 입력
과세구분은 양도차익이 발생했기에 과세대상을 선택합니다. 양도물건종류는 오피스텔 분양권의 경우 부동산취득권(기타)를 선택하시면 됩니다. 마지막으로 세율을 선택해야 하는데, 취득일로부터 양도일까지 기간이 1년 미만인 경우엔 50%, 2년 미만인 경우엔 40% 2년 이상인 경우에는 기본세율이 적용됩니다.
자산소재지 및 거래일자 입력
매도 물건지의 주소를 입력하고 양도일자와 취득일자를 기입하는 단계입니다. 양도일자는 매매계약일을 기입하시면 되고, 취득일자는 오피스텔 계약일을 기입하시면 됩니다.
그 외 일반적인 양도일자는 아래 내용을 확인하시면 됩니다.
- 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날
- 대금청산 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부,등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
- 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부?등록부 또는 명부 등에 기재된 등기, 등록 접수일 또는 명의 개서일
또한 그 외 취득일자는 아래 조건에서 해당하는 날짜를 확인하시면 됩니다.
- 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날
- 대금청산 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
- 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부,등록부 또는 명부 등에 기재된 등기, 등록접수일 또는 명의개서일
- 자기가 건설한 건축물 : 사용검사필증교부일
- 상속으로 취득한 자산 : 상속개시일(피상속인의 사망일)
- 증여로 취득한 자산 : 증여를 받은 날(등기 자산의 경우 증여등기 접수일)
- 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산으로 1984.12.31. 이전에 취득한 자산은 1985.01.01.
취득가액 및 필요경비 입력
양도세 셀프신고에서 가장 중요한 양도가액, 취득가액, 필요경비를 입력할 단계입니다. 양도가액에는 매도 금액을 기입하고, 취득가액에는 내가 산 가격을 기입합니다. 필요경비에는 양도시 부동산 중개수수료와 정부수입인지 구입금액을 입력하시면 됩니다. 여기서 정부수입인지 비용은 '기타비용-기타'를 선택하시면 됩니다.
참고로 오피스텔 분양권의 경우 양도소득 기본공제 250만원은 적용되지 않으니, 아래 내용 참고하시기 바랍니다.
위와 같이 입력하신 후에 저장하기를 누르시면 양도세 신고 절차가 완료되게 됩니다.
부속서류 제출
마지막으로 양도소득세 부속서류를 제출해야 합니다. 제출대상 신고목록을 검색하시면 아래와 같이 신고한 내역을 찾을 수 있고, 부속서류 첨부하기 버튼을 클릭하여 제출합니다.
제가 양도소득세 부속서류로 제출한 서류는 다음과 같습니다.
- 오피스텔분양권 매수 계약서
- 매수 부동산거래계약신고필증
- 분양계약서
- 옵션계약서
- 오피스텔분양권 매도 계약서
- 매도 부동산거래계약신고필증
- 복비 현금영수증
- 정부수입인지
양도세 및 지방소득세 납부
이제 양도세 신고의 마지막 단계인 양도세 및 지방소득세 납부 단계입니다. 신고서 제출목록을 검색하시면 아래와 같이 납부서 보기버튼을 확인할 수 있습니다. 해당 버튼을 클릭하여 양도소득세 영수증을 확인할 수 있습니다. 다음으로 지방소득세는 위택스 홈페이지를 통해 납부할 수 있습니다.
양도소득세 신고기한
양도세 신고기한은 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
양도소득세는 부동산을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 관할세무서에 신고를 해야 합니다. 저는 7월 18일에 매도 잔금을 받았기에 양도소득세 신고는 다다음달인 9월 30일까지 신고를 하면 됩니다.
만약 해당일자까지 신고를 하지 않으면 무신고 가산세와 납부지연가산세가 부과가 됩니다. 생각보다 가산세가 크기 때문에, 양도세를 많이 내실수록 놓치지 않고 꼭 신고를 하셔야 합니다.
- 무신고 가산세 : 납부 예정 양도세액의 20%
- 납부지연가산세 : 1일당 납부 예정 양도세액의 0.022%
만약 양도세를 천만원을 내야 하는데 5일을 늦었다면, 무신고가산세 2백만원을 추가로 내야 하니 양도세는 미리 기한 내에 납부를 해야겠습니다.
양도소득세 계산하는 법
양도세 신고를 하기 위해서는 양도소득세를 계산하셔야 합니다. 양도소득세를 계산하는 방법은 양도차익 구하기, 과세표준 구하기, 납부세액 구하기 3단계로 이루어집니다.
1. 양도차익 구하기
양도차익을 구하는 방법은 양도가에서 취득가와 필요경비를 빼면 됩니다. 여기서 필요경비란 집을 매수하고 매도하면서 들어간 비용과 집에 살면서 사용한 돈을 의미합니다.
집을 매수/매도할 때 들어간 비용에는 취득세와 법무수수료, 중개수수료 등이 포함되고, 집에 살면서 사용한 돈에는 샤시나 보일러 교체, 발코니 확장 등이 포함됩니다. 취득세와 법무수수료는 등기부등본을 통해서 확인할 수 있고, 중개수수료는 부동산 계약서에서 확인하실 수 있습니다.
저의 경우는 양도가는 4억 700만원이고 취득가는 3억 6560만원이었습니다. 또한 매도시 중개수수료가 150만원이었습니다. 등기치기 전에 매도하였기 때문에 별도의 취득세나 법무수수료는 발생하지 않았습니다.
2. 과세표준 구하기
위에서 구한 양도차익에서 기본공제와 장기보유특별공제를 적용하여 과세표준을 구하는 단계입니다. 저의 경우는 분양권 상태이기 때문에 3년이 지났음에도 장특공은 받을 수는 없었고, 기본공제 250만원만 받게 되었습니다. 이렇게 계산된 과세표준은 3710만원이네요.
기본공제는 양도시 1년에 1회 250만원을 공제받을 수 있는 항목입니다. 양도소득세는 해당년도 1월 1일부터 12월 31일까지 매도한 물건에 대해서만 세금을 매기게 됩니다. 그렇기에 매도할 부동산이 2개 이상이라면 양도차익도 줄이고 기본공제도 최대로 받기 위하여, 다른 연도에 부동산을 각기 매도를 하는 것이 현명한 방법입니다.
장기보유특별공제라함은 부동산을 3년 이상 갖고 있다가 매도하게 되면 보유기간에 따라 추가 공제를 해주는 항목입니다. 양도차익분에 대해 장기보유특별공제율을 적용하면 됩니다.
장기보유특별공제율은 아래와 같이 보유와 거주로 구분되어 적용되게 됩니다. 또한 해당 부동산을 보유기간이 1년 늘어남에 따라 4%씩 늘어나게 되어 최대 80%까지 장특공을 받을 수가 있습니다.
장특공 배제 대상은 다음과 같습니다.
- 등기를 치지 않은 분양권
- 양도가액이 12억원이 넘는 1세대 1주택 주택이면서 2년 이상 거주하지 않았을 때
- 조정지역 내 다주택자
단, 조정지역 내 다주택자는 다주택자 양도세 중과 일시 해제로 인해 24년 5월 9일까지는 포함되지 않습니다.
3. 납부세액 구하기
마지막 단계로 납부세액을 구하는 단계입니다. 위에서 구한 과세표준에 해당하는 양도세율을 곱하고 누진공제액을 빼서 양도소득세를 구하고, 양도소득세에 10%를 곱해 지방소득세를 구하면 됩니다.
기본적인 1세대 1주택 양도소득세율은 다음과 같습니다.
다만 양도세에 대한 내용이 너무나도 복잡해져서 다주택자 중과세율을 다른 세율을 적용하게 됩니다. 다행히도 24년 5월 9일까지는 다주택자 중과세율이 적용되지 않으니, 다주택자 분들은 매도를 하신다면 그전에 매도를 하시는 게 현명한 방법이 아닐까 합니다. 참고로 양도세 다주택자 중과세율은 다음과 같습니다.
오늘은 양도소득세 계산하는 법과 양도소득세 셀프신고 방법, 양도소득세 신고기한에 대해서 말씀드렸습니다. 부동산 시장에 온기가 돌면서 부동산 거래도 이루어지고 있다는 소식이 들리고 있습니다. 이에 오늘 말씀드린 양도소득세 신고방법이 여러분께 유익한 정보가 되었으면 합니다.
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