주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 만들어진 것이며, 2020년 7월 31일 임대차보호법이 개정되면서 생긴 것 중 하나가 바로 계약 갱신 청구권입니다. 쉽게 풀어 말하자면 임차인(세입자)들의 전세계약 연장을 보장해 주는 법이라고 할 수 있습니다.
본 포스팅에서는 계약 갱신 청구권 행사 방법, 중도해지 방법, 거절 가능 사유에 관한 핵심 내용들을 자세히 알아보도록 하겠습니다.
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계약 갱신 청구권이란?
주택임대차보호법에 따라 임차인(세입자)이 원한다면 1회에 한하여 임대인(집주인)에게 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 즉, 임차인은 2년 + 2년, 총 4년의 거주를 보장받을 수 있는 것이지요. 또한 계약 갱신을 하는 경우엔 임대인이 원하는 만큼 전세금을 올려서 받지 못하고 최대 5% 범위 내에서 증액할 수 있습니다. 예를 들어, 2억 4천에 전세를 주고 있었다면 계약 갱신 시에는 그 금액의 5%인 최대 1,200만원의 증액분만 받을 수 있는 것이지요.
전세금을 증액하여 계약 갱신을 하는 경우엔 부동산에서 계약서를 새로 작성합니다. 공인중개사는 임대인과 임차인 양 쪽에서 보수비 대략 5만원에서 10만원 정도를 각각 받고 계약서를 작성해 주는데요. 계약서 특이사항에 '본 계약은 계약갱신청구권을 사용한 것'이라는 내용을 꼭 기입하셔야 합니다. 저도 지난 2022년 8월에 임차인분께서 계약갱신권을 청구하셔서 계약을 치르고 왔는데요. 전세금의 5% 인상분을 받고 계약서 특이사항에 해당 내용을 기입하였습니다. 실제 계약서를 첨부합니다. 계약서 상의 마지막 줄(임차인은 임대차 계약 갱신 요구권을 사용하는 것으로 한다)을 참고하시길 바랍니다.
Q. 묵시적 갱신도 계약 갱신 청구권인가요?
그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않으며, 계약 갱신 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정됩니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 동의를 하지 않은 경우에 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어졌다고 보는 것입니다.
→ 이 부분은 임대인이 주의해야 하는데, 서로 특별한 의사표시를 하지 않아 묵시적 갱신으로 임대차가 다시 이루어진 경우엔, 이후 임차인이 갱신요구권을 청구한다면 특별한 사유 없이는 거절할 수 없다는 것입니다. 이러한 경우 기존 임대차 2년 + 묵시적 갱신 2년 + 계약 갱신 2년이 더해져 임차인이 원한다면 총 6년의 거주를 보장해주어야 합니다.
Q. 계약갱신 청구권을 사용한 경우엔 임대인이 타인에게 주택을 매도할 수 없나요?
임대인은 해당 주택을 타인에게 매도할 수 있습니다. 단, 제3자(매수인)에게 임대차 계약이 승계됩니다. 새로운 임대인이 주택에 입주하고 싶다면 임차인에게 잔여 거주기간을 모두 보장해 주고 난 후에 입주할 수 있습니다.
계약 갱신 청구권 행사 방법
1. 계약 갱신 청구권 행사기간
2020년 12월 10일 이후에 체결된 계약의 경우엔 계약 기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 임대인에게 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 2개월 전까지의 기간을 계산할 때에는 초입불산입 원칙(민법 제157조)을 적용하여 첫날은 기간에 더하지 않습니다. 예를 들자면, 2020년 8월 29일에 전세계약을 했다면, 2022년 8월 28일이 계약이 만료되는 날이기 때문에 계약 만기 2개월 전인 2022년 6월 27일 24시까지 계약 갱신 청구가 가능합니다.
[필독] 계약갱신 청구권 행사기간 관련 개정사항(2020년 6월 9일 개정)
① 2020년 12월 10일 이전에 체결된 계약: 계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지
② 2022년 12월 10일 이후에 체결된 계약: 계약 기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
2. 계약 갱신 청구권 행사방법
계약 갱신 청구권을 요구하는 문서나 특별한 양식이 있는 것은 아닙니다. 임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 전화, 문자, 메일 등으로 의사를 전달하시면 됩니다. 내가 권리를 행사했다는 것을 확실히 하기 위해서는 문자 형식으로 남기시는 게 가장 좋겠죠. 전세 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 하겠다고 명확하게 의사를 전달하셔야 합니다. 단, 특별한 사유가 있을 시엔 집주인도 이를 거절할 수 있습니다. 해당 사유들은 포스팅 아래에서 자세히 다룰 예정입니다.
Q. 계약 갱신 청구권 행사 기간 내에 말을 번복할 수 있나요?
가능합니다. 임차인이 이사 갈 예정이라고 의사를 표현했다가도 마음이 변했다면, 갱신청구권 행사 기간 내에서는 갱신 계약하겠다고 말을 번복할 수 있습니다. 하지만, 이런 경우는 임차인이 나간다고 해서 해당 주택의 매도를 준비하던 임대인에게는 매우 곤란한 상황이 되겠지요.
계약 갱신 청구권 중도해지
임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 연장 거주하는 경우, 무조건 2년의 거주기간을 채워야 할까요? 그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 임대차계약의 해지의사를 통지하고, 그날로 부터 3개월이 지나면 그 임대차 계약은 해지됩니다. 임차인이 갑작스럽게 이사를 가겠다고 하면 계약연장을 진행했던 임대인 입장에서 많이 당황스럽겠죠? 그렇기에 임대인이 임차인에게 내어 줄 보증금 혹은 전세금을 준비할 시간을 확보해주기 위하여 3개월이라는 기간이 정해진 것입니다. 그러므로 임차인은 이사 의사를 밝힌 후라도 3개월 동안은 월세(월세입자라면) 그리고 관리비 납부의 의무를 가집니다.
아쉽게도 주택임대차보호법이 임차인은 충분히 보호해주고 있지만, 이 중도해지 조항은 사실상 임대인은 보호해주지 못하는 것 같습니다. 임차인(세입자)이 계약갱신 기간을 채우지 않고 이사 가겠다고 통보하면 계약이 충분히 이행되지 않은 것임에도 불구하고 보증금을 3개월 내로 마련해주어야 하며, 부동산 중개수수료도 임대인의 몫이 되기 때문입니다. 주택임대차보호법의 취지상 임차인을 더 보호해야 하기에 그런 것이 아닐까 생각해 봅니다.
계약 갱신 청구권 거절 사유
다음의 9개 호는 법에서 인정한 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우들입니다.
임차인이 2기 이상의 차임(월세 등)을 연체한 경우 / 신분 속임 등의 거짓이나 해당 주택을 불법영업장으로 운영하는 등 부정한 방법으로 임차한 경우 / 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 타인에게 전대한 경우 / 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 / 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우 / 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 해당 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 / 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 / 그 밖의 임차인으로 지켜야 할 의무를 위반한 경우에는 임차인의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.
이 중에 거절 사유 중에서 8호인 임대인의 직계존속 혹은 직계비속이 실제 거주하려고 계약갱신을 거절하는 경우가 대부분이지요. 이 모든 내용은 기존 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전에 명확하게 전달되어야 한다는 점을 잊지 마시길 바랍니다. 해당 전달되지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있으니 유의하시길 바랍니다.
Q. 계약 갱신 거절 기간(만료 6~2개월)에 세입자가 살고 있는 주택을 매입한 경우, 소유권자가 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있나요?
거절 가능하다는 대법원 판례가 있습니다. 새로운 소유권자는 실제 거주할 목적으로 해당 주택을 매수해 임대인 지위를 승계했기 때문에 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 정당한 사유가 있다고 판단합니다. 임차인의 갱신요구권 행사가 임대인(소유권자)의 적법한 갱신거절기간 내 이뤄졌으므로 갱신거절도 적법하는 것이 대법원의 판례입니다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호에 따른 것입니다. 관련 기사를 아래 첨부합니다. ↓
[관련 기사] 대법 "집 매수인, 실거주 목적 있으면 임차인 계약갱신 거절 가능
대법 "집 매수인, 실거주 목적 있으면 임차인 계약갱신 거절 가능"
[서울=뉴스핌] 김기락 기자 = 집주인 지위를 승계한 양수인이 실거주 목적이 있다면 갱신거절 기간 내 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 19일 법조계에 따르면
m.newspim.com
지금까지 계약 갱신 청구권의 청구 방법, 중도해지, 거절 사유의 핵심 내용들을 살펴보았습니다. 임차인 및 임대인 모든 분들에게 유용한 정보였길 바랍니다.
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