1세대 3주택 이상인 다주택자가 임대소득이 있는 경우 종합소득세 대상인지에 대해서 말씀드리겠습니다.
임대소득세 과세여부는 주택 수에 따라 달라지게 됩니다. 기본적으로 3주택자 이상의 경우에는 월세뿐만 아니라 보증금/전세금에 대해서도 과세대상이 됩니다. 아래에서 자세히 확인하시기 바랍니다.
임대소득 종합소득세 과세 대상 여부
주택임대소득에 대한 과세/ 비과세 대상 여부는 아래와 같이 확인할 수 있습니다. 보유 주택수에 따라 과세 대상 여부가 달라지게 됩니다.
1세대 3주택 이상인 경우 모든 월세 수입은 기본적으로 과세대상입니다. 추가적으로 비소형주택이 3채 이상이고 보증금과 전세금의 합계 중 3억원을 초과하는 금액 역시 과세대상 입니다.
아래는 국세청에서 제공하는 주택임대소득 과세대상 여부를 판단할 수 있는 순서도입니다. 다주택자의 경우 월세 수입이 없더라도 비소형주택이 3채이상이고 해당 보증금의 합계가 3억원을 초과한다면 주택임대소득 과세대상이 됩니다.
보증금 전세금에 대한 간주임대료 계산방법
다주택자의 경우 보증금과 전세금에 대해서도과세 대상이라고 말씀드렸습니다. 3 주택 이상을 소유하고 있고 해당 주택의 보증금 합이 3억 원을 초과하는 경우에는 간주임대료를 아래와 같이 계산하여 임대수익 금액에 포함해야 합니다.
예시로 아래와 같이 총 3개의 주택에 대해서 임대를 하고 있을 때 간주임대료를 계산해보도록 하겠습니다.
| 임대주택(업종코드) | 임대기간 | 보증금(원) |
| A주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 1,300,000,000 |
| B주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 500,000,000 |
| C주택(701102) | ’23.1.1.～’23.12.31. | 300,000,000 |
| 합 계 | 2,100,000,000 | |
총 3개의 비소형주택을 보유하고 있으며 보증금이 13억, 5억, 3억으로 21억입니다.
주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(2.9%)
주택의 간주임대료는 보증금에서 3억원을 제외하고 60%에 이자율 2.9%를 곱해서 아래와 같이 계산할 수 있습니다. 임대주택의 보증금이 21억원인 경우에는 간주임대료를 3132만원 정도로 산출하게 되며, 이를 기준으로 임대소득세를 계산하시면 됩니다.
위에서 언금된 부동산임대업의 업종코드는 아래와 같이 4개로 구분됩니다.
| 업종코드 | 세세분류 |
| 701101 | 고가주택임대 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 |
| 701102 | 일반주택임대 기준시가가 12억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등 |
| 701103 | 장기임대공동·단독주택 장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택) 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용 |
| 701104 | 장기임대다가구주택 |
주택임대 소득세 계산방법
주택임대 소득세를 계산하는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다. 주택임대 소득세는 수입구간이 2천만 원을 초과하는지 여부에 따라 분리과세와 종합과세가 결정됩니다.
주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우 주택임대소득만 분리과세 할 수도 있고, 종합과세에 포함할 수도 있습니다. 임대소득을 제외한 나머지 소득의 과세표준 구간이 6%인 경우(과세표준 1천4백만 원 미만)를 제외하고는 분리과세가 유리합니다. 그 이유는 과세표준 1천4백만 원 이상부터는 세율이 14% 이상으로 증가하기 때문입니다.
1. 주택임대 총수입금액 2천만 원 이하인 경우
주택임대를 통한 총수입금에서 필요경비와 공제금액을 제한 후 14%의 세율을 곱하여 주택임대세를 계산할 수 있습니다.
2. 주택임대 총수입금액 2천만 원 초과하는 경우
주택임대수입이 2천만 원을 초과하는 경우에는 분리과세를 선택할 수 없고 종합과세를 해야 합니다.
아래는 분리과세와 종합과세의 차이를 보여주는 예시입니다. 아래를 참고하시면 분리과세와 종합과세의 장단점에 대해서 확인하실 수 있습니다.
1) 보증금 없이 월세 수입 1800만 원 있는 경우
상기 예시는 임대소득 외 근로소득이나 기타 소득이 없는 경우입니다.
종합과세를 하는 경우에는 필요경비를 단순 경비율(42.6%)을 적용하였고, 분리과세의 경우는 필요경비를 50% 적용하였습니다. 위와 같이 임대소득 외 소득이 적은 경우 과세표준이 1400만 원 미만인 경우에는 종합과세를 선택하는 것이 절세할 수 있는 방안입니다.
2) 근로소득과 주택임대소득이 같이 있는 경우
아래 예시는 주택임대소득 외 근로소득이 있는 경우입니다.
일반적으로 임대소득외 소득의 과세표준 구간이 1400만원을 초과하지 않는 경우에는 종합과세가 유리하고, 과세표준 구간이 5000만원미만이면 동등수준입니다. 아래의 경우는 과세 표준구간이 5000만원 미만으로 종합과세와 분리과세가 유사한 세금수준을 보이고 있습니다.
오늘은 1세대 다주택자의 임대소득 과세 여부 및 소득세 계산방에 대해 말씀드렸습니다. 임대소득으로 인한 종합소득세 신고 시 해당 내용이 도움이 되었으면 합니다.
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