매년 5월은 종합소득세를 신고를 해야 하는 달입니다. 주택을 임대해서 소득을 얻고 계신 분이라면 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.
주택임대소득에 대한 종합소득세는 주택수, 주택임대소득, 주택임대소득 외 소득 등에 따라서 과세대상인지 여부가 달라지고, 종합과세를 할지 분리과세를 할지 정해집니다.
아래에서 주택임대소득에 대한 종합소득세 신고에 대해서 설명드리겠습니다
주택임대소득 과세대상 및 비과세대상
주택임대소득이 있다고 해서 모두 세금을 내는 건 아닙니다. 세대에서 보유하고 있는 주택 수에 따라 과세 대상이 달라지게 됩니다.
| 보유 주택 수 |
과세대상 ○ | 과세대상 × |
| 1주택 | 국외주택 월세 수입 기준시가 12억원 초과 주택 월세 수입 |
국내 기준시가 12억원이하 주택의 월세 수입 모든 보증금·전세금 |
| 2주택 | 모든 월세 수입 | 모든 보증금·전세금 |
| 3주택 이상 |
모든 월세 수입 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금·전세금 합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 · 전세금 |
소형주택의 보증금·전세금 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하인 경우 보증금 · 전세금 |
1세대 1주택 과세대상 여부
1세대에서 보유하고 있는 주택수가 1 주택인 경우, 전세는 임대소득의 과세대상이 아닙니다. 월세는 주택의 기준시가가 12억 원을 초과하지 않는다면 과세 대상이 아니며, 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택의 월세 수입은 과세 대상입니다.
1세대 2주택 과세대상 여부
1세대 2주택이더라도 전세인 경우에는 임대소득 과세대상이 아닙니다. 하지만 2 주택이면서 월세를 받고 있는 경우에는 모든 월세수입은 과세대상이 됩니다. 만약 2개의 주택 중 한 곳에서 거주를 하면서 다른 집을 월세를 주고 있다면 과세대상에 포함되게 됩니다.
1세대 3주택 이상 과세대상 여부
1세대 3주택의 경우 아래 3가지에 해당되는 경우에는 과세대상이 아닙니다.
- 소형주택의 보증금과 전세금
- 비소형주택을 3채 미만 보유한 경우 보증금과 전세금
- 비소형주택의 보증금과 전세금의 합계가 3억 원 이하인 경우 보증금과 전세금
위의 내용을 살펴보면 주택을 4채이상 보유하고 있지 않은 경우에는 보증금과 전세금은 과세대상에 포함되지 않는다는 것을 의미합니다.
하지만 당연히 모든 월세 수입은 과세 대상이 됩니다. 또한 비소형 주택을 3채 이상 보유하고, 보유하고 있는 주택의 보증금과 전세금의 합계가 3억 원이 넘는 경우 해당 보증금과 전세금은 과세대상에 포함됩니다.
여기서 말하는 소형주택이란 주거전용 면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원을 넘지 않는 주택을 말합니다.
아래 그림은 주택임대소득의 과세대상을 한눈에 알아볼 수 있는 순서도 입니다.
주택임대소득 비과세 예시
국세청에서는 주택임대소득의 비과세 예시를 3가지 들어주고 있습니다. 보유주택 수가 주택임대소득 과세대상인 경우에도 임대소득세가 없을 수 있습니다.
다만 아래 예시는 주택임대업외의 다른 종합소득금액이 2천만 원 미만인 경우에만 해당됩니다. 근로소득으로 2천만 원 이상인 분들은 아래에 해당하지 않습니다. 또한 연간 수입금액도 1천만 원 미만인 경우에만 해당합니다.
위에 해당하지 않는 분들은 비과세는 포함되지 않을 가능성이 많으며, 절세를 위해서 분리과세나 종합과세에서 적절한 선택을 하셔야 합니다. 일반적으로 주택임대업 외 종합소득이 현저히 낮은 분들은 종합과세가 유리하며, 그렇지 않은 경우에는 분리과세가 유리한 편입니다.
1. 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우
아래의 경우는 주택임대사업자로 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우에 해당됩니다. 이 경우에 비용을 경비처리를 할 수가 있으며 그로인해 연간수입금액이 필요경비와 공제금액보다 작아서 주택임대소득이 비과세가 되는 경우입니다.
세무서와 지자체에 모두 주임사 등록을 하고 임대료 증가가 5% 미만인 경우에는 필요경비를 60% 인정받을 수 있고, 별도 공제금액이 4백만 원까지 가능합니다.
2. 세무서와 지자체에 등록하지 않거나 한 곳에만 등록한 경우
세무서와 지자체에 임대 등록을 하지 않은 경우에는 필요경비를 50%만 인정받을 수 있고, 별도 공제금액이 2백만원까지 가능합니다. 별도 공제금액도 주택임대업 외 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 가능하고, 그 외에는 별도 공제 금액이 없습니다.
3. 소득금액이 2,666,000원 이하인 경우
주택임대업 외에 다른 종합소득금액이 없고 임대소득이 2,666천원 이하인 경우에는 종합 과세를 통해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 개인 인적공제 150만 원을 제외하고, 종합소득세 최저세율 6%를 적용하였을 경우 결정세액이 0원이 되는 구조입니다.
종합과세 분리과세
주택임대소득의 총 수입금액의 합계가 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택하여 납부할 수 있습니다.
말 그대로 종합과세라는 건 임대소득 외 다른 소득에 합산하여 종합소득세 계산을 하는 것입니다. 분리과세란 종합소득과 별도로 임대소득에 대해 세금을 매기는 방식으로, 임대수익에 필요경비를 제외하고 14%의 세율로 일괄적용하는 것입니다.
종합소득세 6%의 구간은 과세표준 구간이 1400만원1400만 원 미만인 경우에 해당하고, 다음 구간에서는 15% 구간이 됩니다. 그렇기에 근로소득과 임대소득을 합한 종합소득세 과세표준 구간이 1400만 원 미만인 분들은 종합과세가 유리하며, 그렇지 않은 경우에는 분리과세가 유리합니다.
주택임대소득의 분리과세는 아래의 절차에 따라 계산되게 됩니다.
주택임대소득에서 말하는 수입금액은 월세와 간주임대료를 포함한 금액이 됩니다. 수입금액에서 필요경비를 빼주게 되는데, 필요경비는 등록임대주택 여부에 따라 60% 혹은 50%를 경비처리 할 수 있습니다. 그 후 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 미만인 경우에는 등록임대주택 여부에 따라 4백만 원 혹은 2백만 원의 공제를 받을 수 있습니다. 이렇게 구한 과세표준구간에 일괄세율인 14%를 곱하게 되면 임대사업으로 인한 세액을 산출할 수 있습니다.
추가로 소형주택에 대해 임대를 주고 계신 분들은 추가적인 세액감면을 받을 수도 있습니다. 여기서 말하는 소형주택 임대사업자에 대한 조건은 아래에서 확인하실 수 있습니다.
다음은 종합과세와 분리과세에 대해 주택임대 세금산출 방식을 비교한 표입니다. 국세청에서 제공하는 자료인 만큼 잘 정리되어 있사오니 한번 확인해보시기 바랍니다.
오늘은 주택임대소득이 있는 분들께서는 필수적으로 하셔야 하는 종합소득세 신고에 대해서 말씀드렸습니다. 임대소득세 대상여부 및 종합과세, 분리과세에 대해 설명을 드렸습니다.
월세가 있음에도 불구하고 종합소득세 신고를 하지 않는 분들께서는 해당 글을 읽고 꼭 신고를 하시기 바랍니다. 그렇지 않은 경우에는 추가적인 가산세가 붙을 수도 있으니깐요!
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