대한민국의 모든 직장인들은 누구나 연초 1월 경에 연말정산을 하고, 그 과정을 통해 지난해 동안 월급에서 자동으로 납부되었던 세금에 대해 환급을 받게 됩니다. 내야 할 세금보다 덜 낸 경우엔 세금을 더 납부해야 할 수도 있구요. 세금을 내는 것보단 환급받는 것이 좋겠지요? :)
연말정산은 모든 직장인이 해야 하는 의무라면, 5월 경에 진행되는 종합소득세 신고 및 납부는 근로소득 이외에 추가소득이 있는 분들이 해야 하는 일입니다. 추가 소득이라 함은 사업소득, 강사료, 부동산 임대소득을 가리키며, 근로소득 외의 추가적인 작년 소득에 대해 신고를 하는 것이지요.
본 포스팅에서는 종합소득세 대상자 중 부동산 임대소득, 즉 임대인분들의 종합소득세 신고 및 납부 방법에 대해 자세히 그리고 쉽게 알려드리려고 합니다.
처음 월세수익이 생긴 경우에 어떻게 신고해야 하는지 헷갈리실 겁니다. 아파트의 경우 공동명의나 단독명의냐에 따라 신고하는 방법도 달라지기도 합니다. 본 포스팅을 읽어보시면 방법이 쉽게 그려지실거라 확신합니다.
1. 종합소득세 신고 납부 의무
✅ 당해 종합소득금액(이자/배당/사업(부동산 임대)/근로/연금/기타 소득)이 있는 자들은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 종합소득세(이해 종소세)를 신고하고 납부해야 하는 의무를 지니고 있습니다. 「소득세법 제70, 제70조의 2」
✅ 종합소득세를 확정신고하지 않아도 되는 경우는 다음과 같습니다.
- 근로소득만 있는 자로서 연말정산을 한 경우
- 직전 과세기간의 수입금액이 7,500만 원 미만이며, 다른 소득이 없는 보험모집인 / 방문판매원 / 계약 배달판매원의 사업소득으로서 소속회사에서 연말정산을 한 경우
- 퇴직소득과 연말정산 대상 사업소득만 있는 경우
- 비과세 또는 분리과세대상(종합과세표준에 합산하지 않고 분리되어 과세되는 소득) 소득만 있는 경우
- 연 300만 원 이하인 기타 소득이 있는 자로서 분리과세를 원하는 경우 등
✅ 무신고가산세 징수
다만, 만약에 추가소득이 있음에도 종합소득세 신고기간에 신고를 하지 아니한 경우에는 아래와 같이 무신고가산세가 징수되니 주의하셔야 합니다. 납부기간이 지나면 납부지연가산세도 징수됩니다.
- 일반무신고의 경우엔 무신고 납부세액의 20%를 가산세로 징수받습니다.
- 부정무신고의 경우엔 무신고 납부세액의 40%를 가산세로 징수받으며, 국제거래 수반 시 60%까지 가산세가 징수됩니다.
- 기타 복식부기의무자의 경우, 일반 무신고의 경우와 부정 무신고의 경우 얼마나 세금이 가산되어 징수되는지 아래 표에서 확인하시길 바랍니다.
2. 부동산 임대소득 종합소득세 신고대상자 (과세대상)
부동산 임대인 분들 중에서 종합소득세 신고대상이 되는 분들은 다음과 같습니다.
1) 월세 및 반전세 임대 소득이 있는 경우
a. 부부합산 2주택 이상 소유자가 주택을 임대하여 월세(반전세)를 받는 경우
b. 1주택 소유자라고 할지라도 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 임대하여 월세(반전세)를 받는 경우
2) 전세 임대 소득이 있는 경우
2주택 소유자까지는 전세를 주고 있다고 하더라도 종합소득세 신고대상이 되지 않지만, 3주택 이상을 소유한 경우엔 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 종합소득세를 신고해야 합니다.
✅ 단, 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적) 1호 또는 40제곱미터 이하인 주택의 경우엔 과세기간의 기준시가가 2억원 이하라면 2023년 12월 31일까지는 주택으로 취급하지 않습니다. 주택수 제외 조건 꼭 체크하세요!
부동산 임대수익 과세대상 안내 국세청 홈페이지 바로가기
3. 신고 금액 / 분리과세 or 종합과세
월세 및 전세 부동산 임대수익을 신고하는 방법은 다음과 같습니다.
1) 월세 소득이 있는 경우
지난해 1년(1월부터 12월까지) 동안 받은 월세수익의 총합을 신고하면 됩니다.
※참고: 월세 연소득이 2,000만원 이하인 경우엔 분리과세 가능.
2) 전세 소득이 있는 경우
-기장신고: 3억원 초과보증금 X 60% X 정기예금이자율 - 임대사업부분 발생 이자 및 배당
-추계신고: 3억원 초과보증금 X 60% X 정기예금이자율
기장신고란?
세법이 규정하는 바에 따라 기장을 비치하여 신고기한 내에 기장에 의해 신고하는 것을 말함.
추계신고란?
한 해 동안 벌어들인 각 종 소득(종합소득)을 다음 해 5월 말까지 세무서에 신고해야 하는 납세대상자 중 장부와 증빙자료가 미비하여 소득금액을 계산할 수 없는 사업자가 스스로 소득이 어느 정도인가를 신고하는 세무상의 제도를 말함.
✅ 부동산 임대수익은 분리과세를 하는 게 유리할까요? 종합과세를 하는게 유리할까요? (★절세팁!)
→ 부동산 임대수익의 세금 납부의 경우 분리과세와 종합과세 중 어느 것이 유리할지 따지자면, 일반적으로는 근로소득이 없는 경우에는 종합과세를 하는 것이 유리하고, 근로소득이 있는 경우에는 분리과세를 하는 것이 절세에 유리합니다.
하지만, 일반적인 경우에 그런 것이고 근로소득의 수준과 임대료 수준에 따라 각자 처한 상황이 다르므로 꼭 부동산 임대수익 전문 세무사에게 상담받으셔서 최적의 조건에서 절세에 성공하시길 바라겠습니다.
✅ 국세청 홈페이지에 여러 가지 사례에 따른 부동산 임대소득에 따른 세금 계산방법이 나와있습니다.
- 사례 1: 월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우
- 사례 2: 보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우
- 사례 3: 주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우
- 사례 4: 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우 (감면율 20% 적용): 다른 소득은 없음
아래 링크를 클릭하셔서 각 사례에 따른 구체적인 세금 계산법을 확인하시길 바랍니다. ↓↓
4. 부동산 임대수익 신고 안 해도 되는 경우는? (과세미달)
과세 미달로 부동산 임대소득에 대한 세금을 납부할 필요가 없는 경우를 설명드리도록 하겠습니다. 안 내는 게 베스트죠!
아래 사례는 임대소득 세금을 낼 필요가 없는 경우들의 예시입니다. 이 외에도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 임대소득세를 납부하지 않는 경우가 많으니, 꼭 꼼꼼히 따지셔서 절세하시길 바라겠습니다.
5. 공동명의의 경우, 월세 종합소득 신고세액
임대수익이 있는 주택이 단독명의인 경우엔 1년 치 월세 수익금을 그대로 신고하면 됩니다.
임대수익이 있는 주택이 공동명의인 경우엔 예시를 들어 자세히 설명드리겠습니다.
부부합산 2 주택 소유자의 경우엔 주택 가격에 상관없이 월세 소득을 신고하게 되어 있지만, 1주택의 경우에도 12억 이상의 고가주택을 가지고 임대수익을 받는 경우엔 부동산 임대수익을 신고해야 한다고 2번 항목에서 말씀드렸었는데요.
일 년 임대(월세) 수익이 3,000만원 이상이므로 종합과세 신고대상이나, 공동명의의 경우라면 지분에 맞추어 부인은 1,800만원 그리고 남편은 1,200만원으로 수익이 계산되므로 각각 2,000만원 이하의 소득이기에 분리과세가 가능합니다.
일반적으로 분리과세되는 부동산 임대소득세의 산출방법은 주택임대수익의 50%는 필요경비로 처리하여 차감되고, 나머지 50%의 금액에 대해서는 14%의 세율이 적용되어 세금납부액에 정해집니다.
부인의 임대소득 1,800만원으로 계산해 보자면, 50%인 900만원은 경비로 차감되고 남은 900만원에서 공제액 금액을 제하고 과세표준에 14%를 적용, 국민주택규모의 임대주택으로서 세액감면이 적용된다면 해당 감면도 적용하여 납부할 세금이 산출됩니다.
다양한 사례를 통한 자세한 계산법은 아래 링크를 클릭하시길 바랍니다. ↓↓
부동산 월세수익을 처음 받게 되면서 세금 신고는 어떻게 해야 하나, 꼭 해야 하는 건가 헷갈리셨나요?
본 포스팅이 도움이 되었길 바라며 그리고 모두 절세하실 수 있길 바라며 마치도록 하겠습니다.
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